EY-Prognose: Österreichische Bauwirtschaft erreicht 2026 ihren Tiefpunkt

Wohnungsneubau als Haupttreiber der Krise

Treiber der Krise ist der Wohnungsneubau, der in den vergangenen Jahren massiv eingebrochen ist. "Der Wohnungsneubau ist in den vergangenen Jahren ganz stark eingebrochen, deshalb sehen wir diese großen Rückgänge", sagt Elisabeth Sardy-Rauter, Expertin bei EY. Die Infrastruktur ist demnach dreimal kleiner als der Wohnbau und könne den Wegfall nicht ausgleichen. "Wenn der Wohnungsbau schwach bleibt, kann Infrastruktur das nicht auffangen", ergänzt Ralf Seidenspinner, Senior Manager bei EY Austria.

Die Ursachen sind nach Angaben von EY vielschichtig. Hohe Bau- und Finanzierungskosten, unsichere Erlöspotenziale und teils eingeschränkt wirtschaftlich verfügbare Grundstücke bremsten die Erholung im Wohnungsneubau. Zudem seien die Zinsen tendenziell eher steigend, was sich wiederum auf die Inflation nicht positiv auswirke. "Viele Projekte, die vor einigen Jahren noch kalkulierbar waren, rechnen sich heute nicht mehr oder nur unter deutlich veränderten Bedingungen", so EY.

Auch die Zahl der Baugenehmigungen spiegelt den Trend wider. Gegenüber 2021 mit 23.000 Bewilligungen sei das Niveau sehr niedrig geblieben. Im Bereich Wohngebäude habe sich die Zahl der Bewilligungen im Vorjahr gegenüber 2024 zwar leicht von rund 10.500 auf 11.000 erhöht, von den früheren Werten ist man aber weit entfernt. Für den Zeitraum 2025 bis 2028 wäre das ein durchschnittliches Wachstum von nur 0,1 Prozent pro Jahr.

Marktbereinigung und Notverkäufe

EY rechnet damit, dass viele Projektentwickler unter Druck geraten. "Fakt ist: Die Krise führt zu einer sehr umfangreichen Marktbereinigung", sagt Sardy-Rauter. Eigentümer mit hohen Betriebskosten, die zusätzlich sanieren müssten, hätten es "durchaus sehr schwierig". "Und da wird es dann den einen oder anderen Notverkauf geben." Projekte rechneten sich heute oft nicht mehr, weil die Gesamtkosten die Wohnungen faktisch unverkäuflich machten: "Das alles führt dazu, dass in Summe das Ganze sehr teuer ist, und um das Geld kann ich die Wohnung eigentlich nicht verkaufen."

Eine Insolvenzwelle bei Bauträgern läuft laut EY bereits seit zwei Jahren und dürfte anhalten. Insgesamt befindet sich die Bauwirtschaft laut dem Beratungsunternehmen eher "in einer längeren Phase der Stabilisierung und Neuorientierung" als am Beginn eines neuen Aufschwungs. "Ein kräftiger Aufschwung ist aber nicht in Sicht", so EY. "Deshalb erholt sich der Markt deutlich langsamer, als viele Marktteilnehmende erhofft haben." Sardy-Rauter erwartet aus ihrer Perspektive eine Seitwärtsbewegung, die drei bis fünf Jahre anhalten werde.

Infrastruktur und Energie: gemischte Signale

Im Infrastrukturbereich ist die Lage gemischt. Das reale Infrastrukturvolumen sei von rund 8,0 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf 8,6 Milliarden Euro im Vorjahr gewachsen. Bis 2028 dürfte das Volumen allerdings an Dynamik verlieren und wieder auf etwa 8,1 Milliarden Euro zurückgehen. Der Energiebereich bleibe vergleichsweise stabil, doch bei Straße, Bahn, Telekommunikation und Wasser würden rückläufige Bauvolumina erwartet.

Sanierungen unter Druck

Der Renovierungssektor, der in den vergangenen Jahren als Stütze galt, schwächelt ebenfalls. Das Renovierungsvolumen habe im abgelaufenen Jahr 15,4 Milliarden Euro und damit nahezu das Niveau von 2021 erreicht. Renovierungen legten 2025 um 1,4 Prozent zu, im Wohnungsbau um 2,1 Prozent. Heuer wird allerdings insgesamt wieder mit einem Rückgang von 1,9 Prozent gerechnet. "Im Moment wirkt es sogar rückläufig, was ich persönlich sehr schade und bedenklich finde", sagt Sardy-Rauter.

Als Grund für die Eintrübung der Sanierungen nennt EY unter anderem die Unsicherheit über Förderungen und die ausstehende Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie in österreichisches Recht. "Was noch unklar ist, ist, welche Förderungen es geben wird und was die Sanktionen sein werden", so Sardy-Rauter. Österreich hätte die EU-Vorgaben längst in nationales Recht umsetzen müssen, ist aber im Verzug.

Die Reichweite der Auftragsbestände im Baugewerbe sei im ersten Quartal 2026 auf 15 Wochen gestiegen, nach 13 Wochen im Jahr 2025. Das deutet zwar auf eine leichte Belebung hin, reicht aber nicht aus, um den Abwärtstrend zu stoppen. Im geförderten Wohnbau zeigt sich ein anderes Bild: "Da wird noch mehr gebaut. Und ich glaube, alles, was gebaut wird, wird denen auch im wahrsten Sinne des Wortes aus den Händen gerissen. Da gibt es keine Verwertungsprobleme", sagt Sardy-Rauter. Für eine breite Erholung müssten jedoch die Kosten für Grundstücke, Finanzierung und Bau selbst spürbar sinken.

Die Nachfrage nach leistbarem Wohnraum übersteigt weiterhin das Angebot. "Daran dürfte sich vorerst nichts ändern", heißt es in der EY-Analyse. Bis 2028 sei wieder ein geringfügiger Anstieg auf 52 Milliarden Euro zu erwarten. Das entspreche einem durchschnittlichen Wachstum von nur 0,1 Prozent pro Jahr. Im Hochbau lag der durchschnittliche Rückgang zwischen 2021 und dem Vorjahr bei 3,9 Prozent jährlich. Damit bleibt die österreichische Bauwirtschaft in einer Phase, in der weder ein Einbruch noch ein Aufschwung, sondern vor allem Stillstand das Bild prägt.