IW-Studie: Günstige Einfamilienhäuser in Deutschland fast nur auf dem Land

Als Maßstab dient der „Erschwinglichkeitsindex", in dem monatliche Ausgaben für die Immobilie von bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens als tragbar gelten – im Index markiert durch die Zahl 100. Der bundesweite Durchschnittswert liegt bei 103 und damit nur knapp über der Tragbarkeitsgrenze. „Etwa 45 Prozent der betrachteten Modellhaushalte leben in keiner der Top-Sieben-Metropolen oder deren Umland und damit in einer Region, in der der Erwerb eines Einfamilienhauses erschwinglich ist", erklärte Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht.

München-Region dominiert die Top Ten

An der Spitze der Unbezahlbarkeit steht München und neun Umlandkreise. Besonders extrem ist die Lage im Kreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Indexwert von 53: Dort müsste selbst der Modellhaushalt „zwei Drittel seines Nettoeinkommens für die Monatsrate ausgeben", wie es in der Mitteilung heißt. Auf dem zehnten Platz liegt Ebersberg im Osten Münchens, aber auch dort kostet die Monatsrate den Musterhaushalt laut IW noch mehr als die Hälfte (54 Prozent) des Monatseinkommens. Die Top Ten der teuersten Kommunen und Städte werden sämtlich von München und den Kreisen rund um die bayerische Landeshauptstadt und im Alpenvorland in Beschlag genommen.

Am anderen Ende der Skala stehen Berlin, Bayern und Hamburg, wo die Abzahlung des Immobilienkredits im Schnitt an die vierzig Prozent des Nettoeinkommens oder mehr verschlingt. Auf Platz elf folgt dann eine ostdeutsche Stadt: das bei den Begüterten beliebte Potsdam vor den Toren Berlins (Indexwert 66). IW-Ökonom Voigtländer ordnet die Spitzenwerte so ein: „Dies sind Werte, die weit jenseits jeder marktüblichen Tragbarkeitsgrenze liegen und den Einfamilienhauserwerb für den betrachteten Musterhaushalt rechnerisch ausschließen".

Günstigster Landkreis: Steinburg in Schleswig-Holstein

Anders sieht es in kleineren Großstädten und deren Nachbarlandkreisen aus, wo ein Musterhaushalt laut Studie im Schnitt etwa ein Drittel seines Einkommens für die Abzahlung des Einfamilienhauses ausgeben muss, und damit noch im Rahmen der Erschwinglichkeitsformel liegt. Am leichtesten erschwinglich sind Einfamilienhäuser im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein (Indexwert 187), wo der Hauskauf weniger als ein Fünftel des Nettoeinkommens des angenommenen Musterhaushalts verzehrt. Auch im Kreis Rhön-Grabfeld, Bayerns nördlichstem Landkreis in Unterfranken (184), ist die Belastung gering.

Billigste Bundesländer: Saarland, Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt

Im Vergleich der sechzehn Bundesländer sind Eigenheime demnach im Saarland, Schleswig-Holstein und in Sachsen-Anhalt am billigsten. Ein typischer Modellhaushalt muss dort im Schnitt gut ein Viertel des Nettoeinkommens für die monatlich fällige Rate des Immobilienkredits ausgeben.

Ausblick: Kaum Entspannung in Sicht

Für die Zukunft zeigt sich IW-Immobilienfachmann Michael Voigtländer zurückhaltend: „Ich rechne weder mit spürbar besseren Finanzierungskonditionen noch mit einem massiven Rückgang bei den Preisen". Damit dürfte die Schere zwischen teuren Metropolregionen und günstigen ländlichen Regionen vorerst bestehen bleiben – mit spürbaren Folgen für Familien, die in den Wachstumsregionen ein Eigenheim suchen.

Die Studie verdeutlicht zudem einen demografischen Wettbewerbsnachteil: Obwohl bezahlbarer Wohnraum vor allem auf dem Land existiert, lebt eine Mehrheit der interessierten Käufer in den ohnehin teuren Regionen. Der Umzug in günstigere Landkreise bleibt für viele keine realistische Option, weil Arbeitsplatz, Familiennetz und Infrastruktur an die Ballungsräume gebunden sind.